上海土拍第一日：越秀首殺，但華發和中鐵置業才是贏家

觀點網將會持續兩日的上海龍年首批拍地，于3月14日拉開了序幕。根據土拍公告，上海今年第一批次共出讓5幅宅地，涉及浦東新區、楊浦區、寶山區、靜安區、閔行區，總出讓面積約14.37萬平方米，總起價122.96億元。首日出讓的地塊僅兩宗，分別為楊浦區長海社區002-05地塊（長海街道340街坊）和閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元17-01、21-01地塊。其中，閔行古美北社區地塊因競買人數在11人及以上，采用競價招標方式出讓。另外三宗分別是浦東新區北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊、寶山區顧村鎮潘涇社區BSP0-0301單元07B-02地塊以及靜安區中興社區C070202單元283-22地塊，將于3月15日出讓。大熱門古美地塊首先吹響成交號角的是楊浦區長海社區002-05地塊。該地塊共有5家報名單位，分別為保利置業、越秀、象嶼、中鐵建、聯發。經一輪報價價格達到上限，5家競買人全部參與搖號環節。最終，該地塊由杭州燚樂實業投資有限公司（越秀）以75383萬元搖號競得，樓面價43941元/平方米，溢價率9.58%。資料顯示，該地塊面積7458.94平方米，建筑面積17155.56平方米，用途為商住地，容積率2.3，起始價68794萬元，樓面起價40100.12元/平方米。目光轉向引來14家報名單位的閔行區古美北社區地塊，最終成功的有效申請人有12個：中海，華潤，保利，綠城，建發，越秀，招商，華發+中鐵置業，象嶼+金茂，中鐵建，安徽高速，大華。作為首批出讓中熱度最高的地塊，古美北社區地塊競標從下午13時30分開始，直到晚上9時方才敲下結束鈴：由中鐵置業&華發聯合體搖中，成交價34.71億元，溢價率10%。據觀點新媒體了解，該宗地內兩幅地塊均為三類住宅組團用地，出讓面積31521平方米，容積率2.0，建筑面積63042.22平方米，起價約為31.56億元，樓面起價50059.94元/平方米，地塊總價最高限價34.71億元。古美北社區上一次地塊出讓還要追溯到2022年6月。彼時，古美北社區S110501單元18-01、22-01地塊吸引了5家競買人角逐，38輪競價后達到中止價26.33億元。最后由建發&華發報價26.579億元成功競得該地塊，成交樓板價50573元/平方米，溢價率8.99%。后來，這塊地打造為2023年1月開盤的古美華庭。至于本次成交地塊所在的古美北社區，近年來也誕生了不少熱門項目。附近的華發古美華府二期在2023年4月27日開盤，推出222套房源，開盤當天售罄，均價約82500元/平方米。地塊東側的華發建發古美華庭同樣售價82500元/平方米，開盤一個月內除樓棟3#目前仍在建外，也已售罄。此次地塊聯動價達85800元/平方米，相對過往聯動價上漲約3300元/平方米，對比古美華庭與古美華府漲幅也超過了3000元/平方米。以首日出讓定下的基調來看，有市場消息預測，2024年上海將有序提高聯動價與地價上限，直到絕大多數新房沒有倒掛為止。華發搭檔中鐵置業這次，華發攜手的是去年4月以19.05億元競得徐匯田林街道的中鐵置業。在去年上海第二批集中供地時，中鐵置業也嘗試進軍閔行區，參與了華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊的競拍，但最終由中鐵建搖中。這次中鐵置業聯手已于古美北社區布局多年的華發，再次向閔行區進發。細數下來，這已經是華發在古美北社區拿下的第三塊地了，也憑借此次勝出成功將古美板塊三個項目連點成線，落下2024年在滬投拓的第一個腳印。從2014年初入上海市場以來，華發十年間從聯合體拿地一步步企穩到獨立操盤，背后是有序加深的在滬布局。據觀點新媒體過往報道，2022年上海4次集中供地中，華發攬獲閔行浦江鎮、七寶、浦東唐鎮、周浦、寶山顧村和靜安中興社區共8宗優質宅塊。項目推進方面，2022年，華發在上海大舉推盤，7個項目11次開盤，276%的超高平均認籌率逢開即罄，風頭一時無兩。到了2023年，華發繼續深耕上海土地市場，分別在青浦區西虹橋、松江區洞涇鎮、靜安區天目社區、青浦區趙巷鎮和嘉定區南翔鎮補倉5宗地塊，總金額超267億元；實現權益銷售金額283.66億元，連續兩年排名第二。去化方面：3月，華發半島華庭首開，500%認籌率創當時上海積分認籌制以來新高，335套房源銷售額24.16億元；9月17日，位于青浦徐涇的華發蟠龍四季結束認購，項目一次性全部推出409套全部房源，最終認購率約300%。不僅是推盤神速，華發在開發速度上同樣高效：上海市龍聯路地塊創下從拿地到清盤僅用5個月時間的記錄；12月15日競得上海南翔地塊十天后便公示了項目設計方案，并于2024年1月3日完成規劃設計方案公示。然而對比往年，上海樓市2024年開局顯得有些平淡。2月，上海新房成交1449套，環比降低62.72%，成交金額為116.28億元，環比下降61.13%，幾乎是近幾年新低。盡管1月30日上海已明確表示外環外放松對非滬籍單身人士的購房限制，一系列利好政策并尚未在樓市中激起浪花，購房者觀望情緒依然濃烈。因此，業內均對今年的樓市“小陽春”并不樂觀。在這樣的背景之下，上海首批供地基本上也可以看作是為2024年土地市場格局定下基調。